????[案情]

????房某与房产开发商签订一产品房交易合同，以18.5万元的价格购得一处产品房，首付6.2万元，余款系向当地建设银行以按揭贷款的方法获得。，房某与薛某登记结婚，此时，房某贷款已偿还2.3万元。二人结婚以后，房某与薛某继续还贷。，双方发生矛盾，薛某起诉需要与房某离婚并需要分割夫妻一同所有些房子。在诉讼中，房某对离婚没异议，但对房地产的处置双方争议较大，一审法院经调解未果，遂判决准予双方离婚，对房地产的归属未作出实体判决，而是依据双方的实质状况判决房子由房某继续用。案件判决后，薛某不服，提起上诉，二审判决驳回上诉，保持原判。

????[评析]

????本案是主要涉及在离婚时所有权不完全的房子的处置问题。

????因为长期以来，国内城镇居民的住房主如果国家或集体以实物形式分配，加之收入常见较低，居民非常难通过正常渠道建设和购买私有房子。自上世纪九十年代以来，国内进行了广泛的城镇居民住房规范改革，将原来是国家或集体所有些房子按肯定的办法供应给个人，建设经济适用房向特定人群供应，同时金融部门向购房者提供贷款，使得更多乐业的人可以安居。由此而出现了夫妻一同占有用财产中的房子所有权不完全，传统的夫妻一同财产的分割理论和办法业已不可以适应新的需要，这类状况也给司法实务提出了新的需要。本文试就新形势下夫妻双方离婚时所占有、用的所有权不完全房子的处置谈什么时间个人怎么看。

????房子所有权不完全主要有以下三种情形：
1、福利性不完全所有权，包含房改房和解困房等；2、负债房子，主要指通过住房抵押贷款——按揭贷方法购买的产品房在贷款没还清之前；3、无所有权房子，即分期付款购房未付清房款前。

????1、?福利房

????在国内城镇居民住房规范改革中，公有住房供应针对不一样的对象主体，其价格有市场价、本钱价和标准价，有时针对同一主体的同一房子，也会有不一样的价格成分。对这类不以市场价购买的房子，依据有关规定，夫妻双方并不享有完全所有权，只享有占有、用和有限处分权及有限收益权，也就是一般所说的“部分产权房子”。根据国务院1991年十月17日转发国务院住房规范改革领导小组《关于全方位推进城镇住房规范改革的建议》规定：“职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受法律保护，将打折购买的住房投放市场时，则遭到法律的约束，不能高价供应或者出租。”1994年7月18日国务院《关于深化城镇住房规范改革的决定》规定还规定：“按标准价购买房子的职工，在房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续时，应在产权证书上注明产权比率。”这样来看，按本钱价或标准价所购得的房子在所有权上是不完全的，这种不完全与“一物一权”并不矛盾，不是一物多权，而是一种共有关系。对共有财产的处置，国内《民法通则》规定第二款规定：“按份一同财产的每一个共有人有权需要将我们的份额出售或供应。但在供应时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”此处所规定的共有人“优先购买的权利”本质上即限制了出售方的合同自由。同理，因部分产权房子系多主体共有，双方当事人之间所出售的只能是在所有权份额内，而不可以出售不是夫妻双方的权利。

????2、负债房子

????本文所说的负债房子特指通过按揭贷款方法购得的产品房，对于普通的通过公民之间借款而购买的房子，因不会在房子上特别设定权利，所以房子所有权是全方位的，对于因购建房子所负债务也是普通夫妻一同债务，处置起来也比较简单，在此不作赘述。

????实践中，通过住房抵押贷款，也就是按揭的方法购买产品房，在进行产权登记的同时，势必会被设定他项权，而他项权的存在，对房子所有权人权利也是一种限制。对这些案件的处置，国内原有些法律法规中没有关的明确规定，仅有些规定就是《婚姻法》规定第一款的规定：“离婚时，夫妻一同财产由双方协议解决；协议不成时，由人民法院依据财产的具体状况，照顾子女和女方的原则判决。”而该条中“夫妻一同财产”的意思，结合《婚姻法》其他条文，大家应理解为“在夫妻关系存续期间，借助夫妻一方或双方的所得所形成的应归夫妻一同所有些财产。”这类财产上不会存在其他权利，而通过按揭贷款所购买的房子所有权证书上被进行了他项权——抵押权的登记，也就是在贷款没完全清偿之前，享有抵押权的银行对房子所有权的转移有进行阻却的权利。国内《担保法》规定规定：“抵押期间，抵押人出售已办理登记的抵押物的，应当公告抵押权人并告知受叫人出售物已经抵押的状况；抵押人未公告抵押权人或者未告知受叫人的，出售行为无效。”该条还规定：“抵押人出售抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超越债权数额的部分，归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。”该条所规定的是抵押人的告知义务，并在抵押人未告知时授与了抵押权人对出售合同的撤销权，抵押权人可以申请人民法院确认出售无效。

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